1. 토지보상 절차 사전 진단

 

토지보상은 사업시행자가 정한 보상금만 확인하는 절차가 아닙니다. 먼저 해당 사업의 성격, 편입 토지의 범위, 보상대상, 감정평가 기준, 협의기간, 재결 가능성, 이의신청 기간을 확인해야 합니다.

​

한앤파트너스는 다음 사항을 우선 검토합니다.

• 공익사업명 및 사업시행자 확인

• 사업인정고시 또는 실시계획인가 여부 확인

• 토지조서 및 물건조서 내용 검토

• 편입 면적 및 잔여지 면적 확인

• 보상계획 공고 및 열람 내용 확인

• 감정평가 진행 여부 확인

• 협의보상 단계인지 수용재결 단계인지 확인

• 이의신청 또는 행정소송 가능 기간 확인

​

토지보상은 단계별 기한을 놓치면 대응 여지가 줄어들 수 있으므로, 보상계획 공고나 협의요청을 받은 즉시 자료를 정리하는 것이 중요합니다.

​

2. 감정평가 현장참관 의견서 작성 지원

 

토지보상에서 감정평가는 매우 중요한 단계입니다. 감정평가자는 토지의 현실적 이용상황, 위치, 형상, 도로 접근성, 주변 개발상황, 공법상 제한, 표준지 선정, 개별요인 등을 종합적으로 검토합니다.

 

한앤파트너스는 감정평가 단계에서 다음 사항을 정리합니다.

• 토지의 위치와 접근성

• 도로 접면 여부 및 진입 가능성

• 주변 개발상황과 이용환경

• 현황도로, 구거, 배수시설, 농로 등 현장 요소

• 토지의 형상, 고저, 경사, 이용상태

• 비교표준지와의 차이점

• 개별요인상 우수한 요소

• 불리하게 평가될 수 있는 요소에 대한 설명자료

• 감정평가 현장참관 의견서 작성

• 사진, 위치도, 지적도, 토지이용계획 자료 정리

 

토지보상액은 표준지 공시지가를 기준으로 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치·형상·이용상황 등을 종합적으로 고려하여 산정된 감정평가금액을 기초로 결정됩니다.

​

3. 협의보상 검토 및 대응자료 준비

 

협의보상 단계에서는 사업시행자가 제시한 보상금이 적정한지 검토하고, 필요한 경우 의견을 제출할 수 있습니다. 보상금이 낮다고 판단되는 경우 단순히 불만을 표시하는 것보다 객관적인 자료를 통해 보상금 산정에 반영되어야 할 요소를 제시하는 것이 중요합니다.

 

한앤파트너스는 다음 사항을 지원합니다.

• 손실보상 협의요청서 검토

• 보상금 산정내역 확인

• 토지 및 물건 보상대상 누락 여부 확인

• 지장물, 수목, 분묘, 영업손실, 영농손실 검토

• 협의보상 의견서 작성

• 추가 보상 요청자료 정리

• 보상금 수령 전 유의사항 안내

• 협의 불성립 시 재결절차 검토

 

협의 단계에서 제출한 자료는 이후 수용재결이나 이의신청 단계에서도 중요한 기초자료가 될 수 있으므로, 처음부터 체계적으로 준비하는 것이 좋습니다.

​

4. 잔여지 보상 및 잔여지 매수 검토

 

토지 일부만 공익사업에 편입되는 경우 남은 토지, 즉 잔여지의 가치가 낮아지거나 이용이 어려워지는 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 진입로가 끊기거나, 토지의 형상이 불리하게 변하거나, 면적이 너무 작아져 종전 목적대로 사용하기 어려워지는 경우가 있습니다.

 

한앤파트너스는 다음 사항을 검토합니다.

• 잔여지 면적 및 형상 변화

• 진입도로 단절 여부

• 배수, 농로, 통행로 문제

• 잔여지의 종전 이용 가능성

• 공사 후 고저차 및 접근성 문제

• 잔여지 가치 하락 여부

• 잔여지 매수 요청 가능성

• 잔여지 보상 관련 의견서 작성

• 사업시행자 및 토지수용위원회 제출자료 정리

 

잔여지 문제는 보상금 자체보다 장기적인 토지 이용가치와 직접 연결되므로, 현장 상황을 사진·도면·위치도와 함께 구체적으로 설명하는 것이 중요합니다.

​

5. 영농손실·영업손실·지장물 보상 검토

 

공익사업으로 토지뿐 아니라 농업, 영업, 건축물, 수목, 시설물, 분묘 등이 영향을 받는 경우에는 별도의 보상항목을 검토해야 합니다.

 

한앤파트너스는 다음 보상항목을 검토합니다.

• 영농손실보상

• 농작물, 수목, 과수, 입목 보상

• 건축물 및 공작물 보상

• 분묘 이전 보상

• 영업손실보상

• 축산업 보상

• 이주정착금, 주거이전비, 이사비

• 시설물 이전비

• 임차인 또는 실제경작자 관련 보상

 

K-water의 보상기준 안내에 따르면 손실보상에는 토지, 건축물, 수목, 분묘, 영업, 축산업, 농업, 주거이전비, 이사비 등이 포함될 수 있고, 영농손실보상은 사업편입 농지 면적과 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입 등을 기준으로 산정되는 구조입니다.

​

6. 수용재결 신청 및 재결신청 청구 지원

 

협의보상이 성립되지 않으면 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있습니다. 또한 사업인정고시 후 협의가 성립되지 않은 경우 토지소유자와 관계인은 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있습니다.

 

한앤파트너스는 다음 사항을 지원합니다.

• 협의 불성립 경위 정리

• 재결신청 청구 가능성 검토

• 수용재결 단계 제출자료 정리

• 보상금 증액 주장자료 구성

• 토지 및 물건 누락 여부 확인

• 감정평가상 문제점 정리

• 잔여지 관련 주장 정리

• 토지수용위원회 제출 의견서 작성

• 재결 진행상황 확인자료 정리

 

국토교통부 법령해석도 협의가 성립하지 않는 경우 재결신청이나 재결신청 청구가 가능하고, 재결에 불복할 때에는 이의신청 또는 행정소송을 제기할 수 있다고 설명하고 있습니다.

​

7. 이의신청서 작성 및 제출 지원

 

수용재결 결과에 이의가 있는 경우에는 정해진 기간 내에 이의신청을 검토해야 합니다. 이의신청은 단순히 “보상금이 낮다”는 취지만으로는 부족하고, 재결의 어떤 부분이 위법하거나 부당한지, 어떤 자료가 추가로 반영되어야 하는지 구체적으로 정리해야 합니다.

 

한앤파트너스는 다음 사항을 지원합니다.

• 수용재결서 검토

• 이의신청 기간 확인

• 이의신청 요지 및 이유 정리

• 보상금 증액 주장자료 정리

• 감정평가 문제점 검토

• 누락 보상항목 확인

• 잔여지 손실 주장 정리

• 이의신청서 작성

• 첨부자료 및 증거목록 정리

• 해당 토지수용위원회 제출 지원

 

토지보상법상 수용재결에 대한 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해야 하며, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거친 경우에는 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기할 수 있습니다.

또한 법제처는 행정사가 토지보상법 제83조에 따른 이의신청서의 작성 및 그 작성된 서류의 제출 대행 업무를 할 수 있다고 해석한 바 있습니다.

​

8. 행정소송 전 자료정리 및 전문가 연계

 

이의재결 후에도 보상금에 이견이 있거나 수용재결 자체의 위법성을 다투어야 하는 경우에는 행정소송을 검토해야 할 수 있습니다. 행정소송은 변호사의 법률대리가 필요한 영역이므로, 한앤파트너스는 소송 전 단계에서 자료를 정리하고 필요한 경우 변호사 등 관련 전문가와 연계합니다.

​

주요 지원 내용은 다음과 같습니다.

• 수용재결서 및 이의재결서 정리

• 보상금 산정자료 정리

• 감정평가서 검토자료 정리

• 협의 단계 제출자료 정리

• 이의신청서 및 보충자료 정리

• 사진, 도면, 토지이용계획, 공시지가 자료 정리

• 변호사 상담을 위한 사건 요약서 작성

• 감정평가사, 변호사 등 전문가 연계

행정소송 단계에서는 제소기간이 매우 중요하므로, 이의재결서를 받은 경우 즉시 자료를 정리하고 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.